Lakásiránytű

Az ingatlanvásárlás egyik legelső – és szinte minden esetben legkritikusabb – kérdése az önerő mértéke. Magyarul: mennyi saját pénz szükséges ahhoz, hogy meg tudjuk venni a kiszemelt ingatlant, és ehhez mekkora lakáshitelt tudunk biztonsággal felvenni.

Sokan fordítva közelítik meg: adott egy bizonyos összegű megtakarítás, és azt szeretnék tudni, hogy ez mekkora értékű ingatlan megvásárlására elegendő. Mindkét megközelítés helyes, de a válasz szinte mindig ugyanoda vezet: az önerő kérdése jóval összetettebb, mint elsőre tűnik.

Nem véletlen, hogy talán ezen a területen kering a legtöbb félreértés a köztudatban, különösen a lakáshitel és önerő kapcsolatában.

 

A leggyakoribb tévhit: „elég 10% önerő”

Az egyik legelterjedtebb – és egyben legveszélyesebb – félinformáció az, hogy Magyarországon 10% önerővel lehet ingatlant vásárolni. Sokan ezt kész tényként kezelik, és erre alapozva kezdenek el ingatlant keresni.

A tévhitet részben erősítette az Otthon Start Program kommunikációja is, ahol hangsúlyosan megjelent a 10%-os önerő lehetősége. A valóság azonban ennél jóval árnyaltabb, különösen banki gyakorlatban.

A vonatkozó jogszabály valóban megengedi bizonyos esetekben a 20% alatti önerőt, azonban ehhez szigorú feltételek tartoznak, amelyeket a legtöbb vásárló nem ismer részletesen. A gyakorlatban ezek a feltételek döntik el, hogy valóban megvalósítható-e a 10%-os vásárlás.

 

Induljunk az alapoktól: hogyan gondolkodik a bank lakáshitel esetén?

Egy jelzáloghitel esetében a bank számára a legfontosabb kérdés: vissza fogja-e kapni a kihelyezett pénzt?

Ennek biztosítéka maga az ingatlan, amelyre a bank:
• jelzálogjogot,
• valamint elidegenítési és terhelési tilalmat jegyez be.

Ez azt jelenti, hogy amíg a hitel fennáll, az ingatlan felett a banknak is van „szava”, szigorúan szabályozott keretek között.

A bank minden hitelbírálat során kockázatot értékel. Azt vizsgálja, hogy:
• mennyit ér az ingatlan,
• mennyire könnyen értékesíthető (forgalomképesség),
• mennyire stabil a jogi és műszaki háttere.

Ezek alapján határozza meg a maximális finanszírozási arányt, azaz az úgynevezett LTV-t (Loan-to-Value), amely kulcsszerepet játszik az önerő meghatározásában.

 

 

 

Mitől függ a maximális hitel aránya?

A bank által nyújtható hitel mértéke több tényező együttes eredménye:

• az ingatlan elhelyezkedése (pl. nagyváros vs. kistelepülés),
• az ingatlan típusa (lakás, családi ház, üdülő, hétvégi ház stb.),
• műszaki állapota (falazat, általános műszaki adatok, komfortfokozat)
• energetikai besorolása,
• jogi rendezettsége,
• valamint az igénylő ügyfélminősítése

Ez azt jelenti, hogy nincs egyetlen „mindenkire érvényes” önerőszabály. Ugyanaz az önerő egyik ingatlannál elegendő lehet, egy másiknál viszont kevés.

 

Nem mindegy, milyen ingatlant vásárolsz

A fenti felsorolásból külön is érdemes kiemelni az ingatlan típusát, mert ez a gyakorlatban sokkal nagyobb hatással van a finanszírozásra, mint azt elsőre gondolnánk.

Egy klasszikus, jó elhelyezkedésű lakás esetében a bank jellemzően magasabb finanszírozási arányt vállal, mint például:

• üdülő vagy hétvégi ház esetén,
• külterületi vagy zártkerti ingatlanoknál,
• vegyes funkciójú (pl. lakó + üzleti) ingatlanoknál.

Ez azt jelenti, hogy ugyanazzal az önerővel az egyik ingatlant meg tudjuk vásárolni, a másikat viszont nem. Ez egy tipikus „rejtett korlát”, amivel sok vásárló csak későn szembesül az ingatlanvásárlás során.

 

Az értékbecslés kulcsszerepe

A konkrét számokat mindig a banki értékbecslés határozza meg.

A gyakorlatban ez azt jelenti, hogy a bank megbíz egy értékbecslőt, aki:
• helyszíni szemlét tart,
• megvizsgálja az ingatlan állapotát,
• és meghatározza annak forgalmi értékét és hitelbiztosítéki értékét (HBÉ).

A HBÉ az az érték, amely alapján a bank ténylegesen hitelez, és amely közvetlenül befolyásolja az elvárt önerőt.

Léteznek már statisztikai alapú értékbecslések is, ahol nincs helyszíni szemle, hanem korábbi piaci tranzakciós adatok alapján történik az érték meghatározása. Ezek gyorsabbak, viszont jellemzően konzervatívabbak, szinte minden esetben alacsonyabb értéket adnak az ingatlannak, és ezzel csökkentik az elérhető hitelösszeget.

Éppen ezért a legtöbb esetben továbbra is a helyszíni értékbecslés az irányadó.

 

 

Amire kevesen gondolnak: nem a vételár számít

Az egyik leggyakoribb félreértés, hogy a bank a vételárból indul ki. A valóságban azonban mindig a bank által megállapított érték az irányadó.

Ez azt jelenti, hogy ha:
• a vételár 80 millió Ft,
• de a bank az ingatlant 70 millió Ft-ra értékeli,

akkor a finanszírozás a 70 millió Ft alapján történik.

Ez a gyakorlatban azt eredményezi, hogy a szükséges önerő hirtelen megnőhet. Sok esetben ez az a pont, ahol a vásárlás meghiúsul, mert a vevő nem számolt ezzel a különbséggel.

Szabályozás és valóság

A bankok működését és a hitelezési feltételeket a Magyar Nemzeti Bank szabályozza.

A szabályozói alapelv leegyszerűsítve:
• általános esetben minimum 20% önerő szükséges,
• 20% alatti önerő csak speciális feltételekkel lehetséges. – amennyiben az igénylőknek (adós + adóstársak) valamelyikének volt valaha 50%-ot eltérő tulajdoni hányada ingatlanban, akkor minimum 20% önerő szükséges. Ez alól kivételt kizárólag az az eset jelent, ha az ingatlan jogszabályon alapuló haszonélvezettel (öröklés esete) került az igénylő birtokába.

Ez azt jelenti, hogy hiába jelenik meg egyes programokban a 10% önerő lehetősége, a gyakorlatban sok esetben továbbra is legalább 20% saját forrás szükséges.

 

Bankonként is eltérhet a válasz

Fontos kiemelni, hogy a szabályozás csak keretet ad. A konkrét döntést minden esetben az adott bank hozza meg saját belső szabályzata alapján.

Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy:
• ugyanarra az ingatlanra,
• ugyanazzal az önerővel,
• ugyanazzal az ügyféllel

az egyik bank adhat hitelt, míg a másik elutasíthatja.

 

Mit mond a gyakorlat az időzítésről?

Az egyik legnagyobb hiba, hogy a vásárlók túl korán köteleződnek el.

Egy ideális folyamat:

pénzügyi helyzet felmérése
hitelképesség előzetes vizsgálata
ingatlankeresés
értékbecslés
ajánlattétel
szerződéskötés
Mi számít önerőnek?

Önerő nem kizárólag készpénz lehet. Több forrás is elfogadható:

• saját megtakarítás
• lakástakarék megtakarítás
• állami támogatások (pl. CSOK, közalkalmazotti támogatás)
• Babaváró hitel, Munkáshitel
• munkáltatói kölcsön
• bizonyos esetekben személyi kölcsön – erről egyeztess hitelszakértővel előzetesen!

Ingatlanvásárlás önerő nélkül?

Igen, bizonyos esetekben lehetséges.

Ha a hitel mögé nem csak a megvásárolni kívánt ingatlan kerül fedezetként, hanem egy (vagy akár több) további ingatlan is (pótfedezet), akkor a bank az ingatlanok együttes értéke alapján számol.

 

Példa:

Célingatlan: 70M Ft forgalmi érték
Pótfedezet: 50M Ft forgalmi érték
Összesen: 120M Ft
70%-os finanszírozás mellett:
→ 84M Ft hitel is elérhető

Ez akár teljes (önerő nélküli) finanszírozást is jelenthet.

 

Mire kell figyelni pótfedezet esetén?

A pótfedezet bevonása nem automatikus:

vizsgálják a tulajdoni viszonyokat,
a terheket, bejegyzett jogokat (pl. jelzálog, haszonélvezet),
a tulajdonosok, jogosultak hozzájárulását,
az ingatlan értékét és forgalomképességét.
Ez egy összetett folyamat, amelynél különösen fontos a szakértői támogatás, mert a pótfedezet bevonás tekintetében is eltérőek az egyes banki szabályok.

 

 

Összegzés

Az elvárt önerő kérdése nem egy fix százalék, hanem egy komplex rendszer eredménye.

 

Ha nem vagy biztos abban, hogy a jelenlegi önerőddel mekkora hitelt kaphatsz, vagy egy adott ingatlan finanszírozható-e, érdemes ezt még a vásárlás előtt tisztázni.

Egy előzetes hitelképességi vizsgálattal pontos képet kaphatsz a lehetőségeidről, és elkerülheted a leggyakoribb hibákat, például a foglaló elvesztését vagy a sikertelen hiteligénylést.

A lakasiranytu.hu célja, hogy ne csak információt adjon, hanem valódi iránymutatást az ingatlanvásárlás során.

Ha szeretnél biztosra menni, érdemes még a döntés előtt szakértővel egyeztetni. Egy jól időzített konzultáció segíthet elkerülni a leggyakoribb hibákat, és pontos képet ad arról, mire számíthatsz a gyakorlatban.

Szerző: Németh Tamás hitelszakértő

  Érdekel